某村村民刘某与非本村村民张某签订《房屋转让协议》,双方约定张某以42万的价格购得刘某位于自家宅基地上的房屋。后因张某无力支付剩余房款,要求解除协议并退款,遭到刘某拒绝,张某诉至法院。日前,花山区人民法院审结了这起农村房屋买卖合同纠纷案,判决双方签订的《房屋转让协议》无效。
案情回顾
2021年3月11日,某村村民刘某与非本村村民张某签订《房屋转让协议》一份,双方约定张某以42万的价格购得刘某位于自家宅基地上的房屋。在向刘某支付22万元购房款后,刘某便同意张某搬入案涉房屋内居住。
2021年6月,因经济上遇到困难无力支付剩余购房款,于是张某找到刘某协商解除合同并要求退还购房款,但遭到刘某拒绝,张某便将刘某诉至法院,请求法院确认双方签订的《房屋转让协议》无效,并要求刘某返还其已支付的购房款22万元。
刘某则认为其仅将房屋出售给张某,并未出售宅基地,《房屋转让协议》合法有效,张某应当支付剩余购房款。
审理认为
法院审理认为,刘某将村集体所有的土地上建设的房屋出售给非本村村民张某。两人所签订的《房屋转让协议》虽系自愿,但是地随房走,宅基地上的房屋买卖必然涉及宅基地的转让。根据《土地管理法》的规定,非本集体经济组织成员无权获得宅基地的使用权。刘某与张某签订的《房屋转让协议》因违反《土地管理法》的强制规定而无效。据此,法院最终判决刘某与张某签订的《房屋转让协议》无效,刘某应返还张某前期已支付的购房款。
法官提醒
依据我国相关法律规定,农村宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利,与该集体经济组织成员的特定身份相联系,具有福利性质和保障功能,不得转让给本集体经济组织以外的人。本案中刘某与张某并非同一村集体组织成员,其不具备该宅基地的使用资格,他们的房屋买卖合同因违反法律的强制性规定而无效。在此承办法官提醒,国家对农村宅基地买卖作出了有别于国有土地的规定,在购买农村房屋前,要了解自己是否具备购买资格,慎重考虑,否则即使签订了房屋买卖合同,也属于无效合同,无权取得房屋的所有权,而且还可能需要根据自己的过错承担因合同无效造成的损失。